Gemeindeinitiative Kriens Bezahlbarer Wohnraum – für ein lebenswertes Kriens

Unterschriftenbogen

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Medienspiegel

Anzeiger Luzern

Argumentarium Was verlangen wir

Wir wollen mit politischen Mitteln dafür sorgen, dass Wohnraum nicht zum Luxusgut wird. Mit unserer Initiative wollen wir einerseits den Erhalt von günstigem Wohnraum und anderseits den Bau von gemeinnützigen und bezahlbaren Wohnungen fördern. Es gilt innert 60 Tagen mind. 500 Unterschriften zu sammeln.
Das Initiativkomitee ist zusammengesetzt aus Vertretern der Parteien der Grünen und der SP, Vertretern von Baugenossenschaften und dem Generalsekretär des schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands.

Im Sinne einer Anregung stellt die SP Kriens folgendes Initiativbegehren:

  • Gemeinderat und Einwohnerrat werden aufgefordert, sich für den Erhalt und die Förderung bezahlbaren Wohnraums in der Gemeinde Kriens aktiv einzusetzen und dies gesetzlich zu verankern. Es sollen Massnahmen in mindestens folgenden Bereichen definiert werden:
  • Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum
  • Förderung des gemeinnützigen Wohnraums
  • Festsetzung von Anteilen des preisgünstigen Wohnungsbaus in Entwicklungsgebieten sowie bei grösseren Ein- und Umzonungen Vorausschauend planen

Das Bedürfnis nach bezahlbarem Wohnraum ist nach wie vor gross und wird in Kriens durch die Entwicklungen in LuzernSüd und im Zentrum noch zunehmen. Die Bevölkerungszahl wird in den nächsten Jahren und Jahrzehnten durch die bauliche Entwicklung kontinuierlich ansteigen.
Speziell in LuzernSüd sind bisher keine Bestrebungen im Gange den Bau von preisgünstigem oder gemeinnützigem Wohnraum zu fördern, obwohl hier das Wachstum am grössten ausfallen wird. Darum ist es wichtig dafür zu sorgen, dass der Bestand an gemeinnützigem Wohnraum mit der Wachstumsentwicklung unserer Städte Schritt hält und noch ausgebaut wird, damit das Verhältnis von gemeinnützigem Wohnraum und solchem des freien Marktes ausgewogen bleibt. Im Moment haben wir das Problem, dass in den letzten Jahrzehnten der gemeinnützige Wohnungsbau stagniert und gemessen am Gesamtwohnungsanteil prozentual um 30 % zurückging.

In Entwicklungsgebieten erreicht man mit Festlegungen von Anteilen an gemeinnützigem oder preisgünstigem Wohnraum bei der Erarbeitung von Bebauungsplänen. Dies wird in Zug, Cham und anderen Orten bereits praktiziert. In bestehenden Bauzonen kann der gemeinnützige Wohnungsbau z.B. durch einen Ausnützungsbonus gefördert werden, wie das die Stadt Luzern eingeführt hat.

  • Der Anteil von gemeinnützigem Wohnraum muss mindestens Schritt halten mit der baulichen Entwicklung von Städten und Gemeinden – es besteht Nachholbedarf
  • Festsetzung von Anteilen an gemeinnützigem und bezahlbarem Wohnraum in Entwicklungsgebieten
  • Ausnützungsbonus für gemeinnützige Bauträger gewähren, damit diese gegenüber Investoren und Immobiliengesellschaften konkurrenzfähiger werden

Kostenmiete

Die Gestehungskosten eines Neubaus sind grundsätzlich für den renditeorientierten und den gemeinnützigen Wohnungsbau dieselben. Den Unterschied machen aber die Kostenmiete und die zeitliche Entwicklung aus. Währendem beim renditeorientierten Wohnungsbau die Miete sich am freien Markt orientiert, gilt beim gemeinnützigen Wohnungsbau die Kostenmiete, die die tatsächlichen Kosten eines Baus abbildet und keine Abschöpfung einer Rendite zulässt. Insbesondere mittel- bis langfristig wirkt sich das auf die Höhe der Mieten aus. Auf dem freien Markt werden die Mieten an die Marktentwicklung, quartierüblichen Mietpreise und Renditevorgaben angepasst und steigen dadurch laufend. Dagegen ist die Entwicklung bei der Kostenmiete eine andere. Sie erlaubt nur einen Aufschlag für Verwaltungsaufgaben, Rückstellungen für den Substanzerhalt und die langfristige Erneuerung in einem bestimmten Rahmen. Daher sind gemeinnützige Wohnungen im Schnitt rund 20 % günstiger als Mietobjekte des freien Marktes. Darum ist aber auch wichtig, dass das Verhältnis von neuen und älteren Bauten des gemeinnützigen Wohnungsbaus ausgewogen ist, damit stets ein genügend hoher Anteil an günstigen Wohnungen zur Verfügung steht.

  • Gestehungskosten von Bauten sind für alle gleich – gemeinnützige Bauträger bauen meist nachhaltiger und dadurch etwas teurer
  • Mit der Kostenmiete kann nur verrechnet werden, was ein Bau tatsächlich gekostet hat und was es für den Unterhalt, die Verwaltung und die Erneuerung braucht
  • Kostenmiete erlaubt keine Abschöpfung von Rendite oder Anpassung an quartierübliche Mietzinse
  • Mittel- bis langfristig wirkt sich die Kostenmiete positiv auf die Mieten aus, weil sie nur geringfügig ansteigen
  • Im Mittel sind Wohnungen unter der Anwendung der Kostenmiete 20 % günstiger 

Erhalt von günstigem Wohnraum

Der Bau von gemeinnützigem Wohnraum hat in den letzten Jahrzehnten stagniert, die bestehenden Bauten sind in die Jahre gekommen und haben heute Sanierungsbedarf. Oftmals werden die Bauten nicht saniert, sondern durch Neubauten ersetzt. Damit geht günstiger Wohnraum verloren und weil über die letzten Jahrzehnte nicht kontinuierlich neuer Wohnraum erstellt wurde, tut sich nun eine Lücke auf, in der günstiger Wohnraum immer rarer wird. Dem kann entgegengewirkt werden, indem man den Erhalt und die Sanierung von günstigem Wohnraum fördert. Dies kann durch finanzielle Anreize oder dem Gewähren von zusätzlicher Ausnutzung bei Erweiterungsbauten geschehen.

  • Anreize schaffen, um bestehenden günstigen Wohnraum zu erhalten
  • Bestehenden günstigen Wohnraum sanieren anstatt durch Neubauten zu ersetzen
  • Mehrausnutzungen für Erweiterungen von bestehenden Siedlungen und Bauten gewähren, wenn auf den Ersatzneubau verzichtet wird

Verlust und Stagnation im Angebot von günstigem Wohnraum

Mit der Industrialisierung vor rund 150 Jahren wuchs die Bevölkerung von Kriens sprunghaft an. Da Wohnraum Mangelware war, erstellten die Industriebetriebe für ihre Arbeiterschaft eigenen, bezahlbaren Wohnraum. Später erstellten gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften Wohnraum, der für eine breite Bevölkerungsschicht erschwinglich war. Heute hat die Industrie ihre Bedeutung für Kriens verloren und der ehemalige Wohnraum wurde privatisiert. Und die Baugenossenschaften erhalten kein Bauland mehr, weil sie gegen finanzstarke Investoren und Immobiliengesellschaften den Kürzeren ziehen. Darum wird bezahlbarer Wohnraum immer rarer.

  • Der günstige Wohnraum, der die Industrie für ihre Arbeiterschaft erstellte, wurde privatisiert und ging verloren
  • Der gemeinnützige Wohnraum stagnierte, weil die gemeinnützigen Bauträger gegenüber Investoren und Immobiliengesellschaften beim Kauf von neuen Arealen nicht konkurrenzfähig sind

Wir wollen mit politischen Mitteln dafür sorgen, dass Wohnraum nicht zum Luxusgut wird. Mit unserer Initiative wollen wir einerseits den Erhalt von günstigem Wohnraum und anderseits den Bau von gemeinnützigen und bezahlbaren Wohnungen fördern. Es gilt innert 60 Tagen mind. 500 Unterschriften zu sammeln.
Das Initiativkomitee ist zusammengesetzt aus Vertretern der Parteien der Grünen und der SP, Vertretern von Baugenossenschaften und dem Generalsekretär des schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands.

Definition Begrifflichkeiten

Was genau bedeuten Worte wie gemeinnützig, preisgünstig oder bezahlbar?

gemeinnützigAls gemeinnützig wird grundsätzlich eine Tätigkeit bezeichnet, die darauf abzielt, das allgemeine Wohl zu fördern und dabei keine eigenen Interessen in materieller und wirtschaftlicher Hinsicht verfolgt. Diese Definition können insbesondere Wohnbaustiftungen und Wohnbaugenossenschaften für sich in Anspruch nehmen. Diese sind an die Kostenmiete gebunden, die übliche Aufwendungen und Rückstellungen in einem bestimmten Rahmen ermöglichen, aber keine Renditeabschöpfungen und Anpassungen an den Marktwert zulassen.

preisgünstigDas Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsgesetz WFG) orientiert sich am Begriff ”preisgünstig“ und meint damit Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen. Die Kostenmiete ist eine von mehreren Voraussetzungen für preisgünstigen Wohnraum, aber garantiert alleine die Preisgünstigkeit noch nicht. Denn aus einem hohen Baulandpreis und/oder einem grosszügigen Ausbaustandard kann z.B. trotzdem eine hohe Miete resultieren. Auf Gemeindeebene kann ”preisgünstig“ auch über die Beträge definiert werden, welche die Sozialhilfe maximal für Mieten zu zahlen bereit ist. Damit werden die Preisgünstigkeit respektive die Zielgruppe des preisgünstigen Wohnraums eng gefasst.

bezahlbarDer Begriff bezahlbar ist deutlich weiter gefasst und kann auf verschiedene Bevölkerungsgruppen mit unterschiedlich hohem Einkommen und Standortlagen von Wohnraum angewendet werden. Hier gilt grundsätzlich die ”Drittels-Regel”, das heisst, dass die Wohnkosten für einen Haushalt als tragbar gelten, wenn sie ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen. Diese Faustregel wenden beispielsweise Gerichte bei der Beurteilung der Zahlungsfähigkeit von Nachmietern an.

Cla Büchi, September 2017

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