Gemeindeinitiative Kriens Bezahlbarer Wohnraum – für ein lebenswertes Kriens

Ausführliche Informationen finden sich unter: wohninitiative.sp-kriens.ch

Argumentarium

Was verlangen wir

Wir wollen dafür sorgen, dass Wohnraum nicht zum Luxusgut wird. Mit unserer Initiative wollen wir einerseits den Erhalt von günstigem Wohnraum und anderseits den Bau von gemeinnützigen und bezahlbaren Wohnungen fördern. Im Sinne einer Anregung stellen wir folgende Begehren:

  • Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum
  • Förderung des gemeinnützigen Wohnraums
  • Festsetzung von Anteilen des preisgünstigen Wohnungsbaus in Entwicklungsgebieten sowie beigrösseren Ein- und Umzonungen Vorausschauend planen
  • Das Bedürfnis nach bezahlbarem Wohnraum wird in Kriens durch die Entwicklungen in LuzernSüd und im Zentrum zunehmen.
  • Speziell in LuzernSüd sind bisher keine Bestrebungen im Gange den Bau von preisgünstigem Wohnraum zu fördern.
  • Es ist wichtig dafür zu sorgen, dass der Bestand an bezahlbarem Wohnraum mit der Wachstumsentwicklung unserer Stadt Schritt hält.
  • In Entwicklungsgebieten kann bei Bebauungsplänen ein Anteil an bezahlbarem Wohnraum festgelegt werden. Dies wird in Zug, Cham und anderen Orten bereits praktiziert.
  • In bestehenden Bauzonen kann preisgünstiger oder bezahlbarer Wohnraum durch einen Ausnützungsbonus gefördert werden, wie das in Luzern praktiziert wird.
  • All diese Massnahmen kosten die Stadt Kriens keinen Rappen.
  • Es geht nicht darum, dass die Stadt Kriens selbst Wohnraum erstellt, vielmehr soll sie dieVoraussetzungen schaffen, dass Stiftungen, Wohnbaugenossenschaften und andere gemeinnützige Bauträger bezahlbarer Wohnraum erhält oder erstellt.

Kostenmiete

  • Die Gestehungskosten eines Neubaus sind grundsätzlich für den renditeorientierten und den gemeinnützigen Wohnungsbau dieselben. Den Unterschied bildet die Kostenmiete.
  • Der renditeorientierte Wohnungsbau orientiert sich am freien Markt und führt zu ständig steigenden Mieten.
  • Mit der Kostenmiete kann nur verrechnet werden, was ein Bau tatsächlich kostet und was es für den Unterhalt, die Verwaltung und die Erneuerung braucht. Daher sind gemeinnützige Wohnungen im Schnitt rund 20 % günstiger als Mietobjekte des freien Marktes.
  • Kostenmiete erlaubt keine Abschöpfung von Rendite oder Anpassung an quartierübliche Mietzinse.

Erhalt von günstigem Wohnraum

  • Der Bau von gemeinnützigem Wohnraum hat in den letzten Jahrzehnten stagniert, die bestehenden Bauten sind in die Jahre gekommen und haben heute Sanierungsbedarf. Oftmals werden die Bauten nicht saniert, sondern durch Neubauten ersetzt. Damit geht günstiger Wohnraum verloren und weil über die letzten Jahrzehnte nicht kontinuierlich neuer, bezahlbarer Wohnraum erstellt wurde, tut sich nun eine Lücke auf, indem günstiger Wohnraum immer rarer wird.
  • Den Erhalt und die Sanierung von günstigem Wohnraum mittels finanziellem Anreiz oder der Gewährung von zusätzlicher Ausnutzung für die Nachverdichtung fördern.
  • Bestehenden günstigen Wohnraum sanieren anstatt durch Neubauten zu ersetzen.

Definition Begrifflichkeiten


Was genau bedeuten Worte wie gemeinnützig, preisgünstig oder bezahlbar?

gemeinnützig

Als gemeinnützig wird grundsätzlich eine Tätigkeit bezeichnet, die darauf abzielt, das allgemeine Wohl zu fördern und dabei keine eigenen Interessen in materieller und wirtschaftlicher Hinsicht verfolgt. Diese Definition können insbesondere Wohnbaustiftungen und Wohnbaugenossenschaften für sich in Anspruch nehmen. Diese sind an die Kostenmiete gebunden, die übliche Aufwendungen und Rückstellungen in einem bestimmten Rahmen ermöglichen, aber keine Renditeabschöpfungen und Anpassungen an den Marktwert zulassen.

preisgünstig


Das Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsgesetz WFG) orientiert sich am Begriff ”preisgünstig“ und meint damit Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen. Die Kostenmiete ist eine von mehreren Voraussetzungen für preisgünstigen Wohnraum, aber garantiert alleine die Preisgünstigkeit noch nicht. Denn aus einem hohen Baulandpreis und/oder einem grosszügigen Ausbaustandard kann z.B. trotzdem eine hohe Miete resultieren. Auf Gemeindeebene kann ”preisgünstig“ auch über die Beträge definiert werden, welche die Sozialhilfe maximal für Mieten zu zahlen bereit ist. Damit werden die Preisgünstigkeit respektive die Zielgruppe des preisgünstigen Wohnraums eng gefasst.

bezahlbar


Der Begriff bezahlbar ist deutlich weiter gefasst und kann auf verschiedene Bevölkerungsgruppen mit unterschiedlich hohem Einkommen und Standortlagen von Wohnraum angewendet werden. Hier gilt grundsätzlich die ”Drittels-Regel”, das heisst, dass die Wohnkosten für einen Haushalt als tragbar gelten, wenn sie ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen. Diese Faustregel wenden beispielsweise Gerichte bei der Beurteilung der Zahlungsfähigkeit von Nachmietern an.

Cla Büchi, April 2019

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